相続した実家を売る方向で考え始めたとき、「相続した家は手続きが複雑そうだ」と身構えてしまう方は少なくありません。
ですが、売り出したあとの流れは、通常の不動産売却と大きく変わりません。査定を受け、売出価格を決め、買主を探し、契約して引き渡すという流れは同じです。
違いが出るのは、主に売り出す前の確認です。この記事では、相続した家を売ると決めた方に向けて、売り出す前に何を確認しておけばよいかを整理します。
なお、売るか、残すか、貸すかという方向そのものを迷っている段階であれば、相続した家をどうするかで選択肢を比較しています。
相続した家の売却で、通常と違うのは「売り出す前」の部分です
ご自身が所有している家を売る場合、売主はご自身ひとりで、名義もご自身のままです。ところが相続した家では、その前提が整っていないことがあります。
そのため、売り出す前に次の4点を確認しておく必要があります。
- 相続人が誰か
- 名義が誰のままになっているか
- 相続人の間の方針がそろっているか
- 家財や荷物が残っているか
この4点が整理できれば、そのあとは通常の売却と同じ進み方になります。逆に、ここを飛ばして売却の話を進めると、途中で戻ることになりがちです。
売り出す前に確認する4つのこと
相続人が誰かを確認する
まず、その不動産を相続する立場の方が誰なのかを確認します。ご家族の間で把握できているつもりでも、戸籍をたどって初めて分かる関係者がいることもあります。
相続人が確定していないうちに売却の話だけが進むと、あとで話をやり直すことになります。誰が関係者なのかを先にはっきりさせておくことが、遠回りに見えて近道です。
なお、相続人の範囲や相続分の考え方といった法律上の判断は、司法書士などの専門家が扱う領域です。判断に迷う場合は、早い段階で専門家に確認しておくと安心です。
名義が誰のままになっているかを確認する
登記上の所有者が誰になっているかを確認します。固定資産税の納税通知書や、法務局で取得できる登記事項証明書で分かります。
確認したいのは、名義が亡くなった方のままになっていないか、そして複数人の共有になっていないかという点です。相続してから年数が経っている場合や、そのさらに前の代の名義のままになっている場合もあります。
名義が故人のままの場合の扱いについては、次の章で説明します。
相続人の間で方針をそろえる
相続人が複数いる場合は、売却について関係者の意向を確認しておく必要があります。売ること自体に納得していない方がいる状態では、話が進みません。
ただし、最初から全員の意見が完全に一致している必要はありません。「いくらくらいになるのか分からないから決められない」という理由で止まっていることも多く、その場合は先に金額の見当をつけるほうが話が進みます。この点は後の章で触れます。
なお、相続人の間の取り決めを書面にまとめる手続きは、司法書士などの専門家が扱う領域です。当社では、その進み具合に合わせて売却の段取りをご案内します。
家財や荷物が残っているかを確認する
相続した家には、家具や日用品、仏壇、写真や書類などがそのまま残っていることがほとんどです。
すべて片付けてからでなければ査定や相談ができない、ということはありません。家財が残った状態のままでも現地を確認できますし、売り方によっては、残したまま引き渡せる場合もあります。
片付ける時期や範囲は、売り方が決まってから考えるほうが無駄がありません。けやき不動産では、不動産の売却とあわせて家財の整理までまとめてご相談いただけます。詳しくは遺品整理・家財の片付けについてをご覧ください。
名義が故人のままだと、そのままでは売れません
不動産を売るには、登記上の所有者が売主になる必要があります。そのため、名義が亡くなった方のままになっている場合は、売買の前に名義を相続人へ移す登記手続きが必要になります。
この登記手続きは、司法書士が専門業務として扱う領域です。当社が代わりに行うことはできません。名義の状況をお聞きしたうえで、必要に応じて司法書士をご紹介し、手続きの進み具合に合わせて売却の段取りをご案内します。
「名義がまだ動いていないから、不動産会社に相談するのは早い」と思われるかもしれませんが、そんなことはありません。名義の手続きと売却の準備は並行して進められますので、状況を確認するところからご相談いただけます。
方針が決まっていなくても、査定は先に取れます
相続人の間で結論が出ていない段階でも、「この家がいくらくらいになりそうか」という情報は先に得られます。
金額の見当がつかないままでは判断材料がそろいません。おおよその金額が分かれば、それを前提に話を先へ進められます。
そして、査定を受けたからといって、売却を任せる契約をしなければならないわけではありません。査定額も現時点での見立てであり、実際にその金額で売れることを保証するものではありません。あくまで判断の材料としてお使いください。
査定の進め方は不動産査定についてでご案内しています。
確認が済んだあとは、通常の売却と同じ流れです
相続人と名義が整理でき、関係者の方針もそろえば、そこから先は相続した家であることによる特別な違いはほとんどありません。
- 査定を受けて、売り出す価格を決める
- 販売活動を行い、買主を探す
- 条件がまとまれば契約を結ぶ
- 決済と引き渡しを行う
それぞれの段階でかかる期間や費用、当社の売り方については、不動産売却の流れと費用をご覧ください。
なお、売却によって税金がかかるかどうか、どのような取り扱いになるかは、取得の経緯やご家族の状況によって異なります。個別の税務判断は、税理士などの専門家へご確認ください。
よくあるご質問
相続人が複数いますが、まだ話がまとまっていません。相談できますか？
はい。ご相談や査定の段階であれば、まず状況を整理するところからご一緒できます。実際に売却へ進む際には、関係者の意向の確認や必要な手続きが出てきますので、その段取りもあわせてご案内します。
名義が親のままですが、査定はしてもらえますか？
はい。名義が動いていない状態でも査定はお受けできます。ただし実際に売却へ進む際には、名義を移す登記手続きが必要になる場合があります。手続きの内容は司法書士などの専門家とご確認いただくことになりますので、必要に応じてご紹介します。
家財が残ったままでも売れますか？
家財が残った状態でも、査定やご相談はお受けできます。片付ける時期や範囲は、売り方や建物の状況によって変わりますので、まずは現状を拝見してからご提案します。家財の整理が必要な場合は、売却とあわせてまとめてご相談いただけます。
まとめ｜違うのは、売り出す前の確認だけです
相続した家の売却は、特殊で難しいものと考えられがちですが、売り出したあとの流れは通常の不動産売却と変わりません。違うのは、その手前で確認しておくことがある、という点だけです。
相続人が誰か、名義が誰のままか、関係者の方針はそろっているか、家財はどうなっているか。この4点を確認してから進めれば、途中で戻ることはほとんどありません。
4点すべてが片付いている必要はありません。名義が動いていない段階でも、家財が残ったままでも、状況を確認するところからご相談いただけます。
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