親や祖父母の名義のまま、家や土地が残っていないでしょうか。2024年（令和6年）4月1日から、相続した不動産の登記（相続登記）の申請が義務になっています。
この記事では、義務の対象になる人と不動産、いつまでに申請するのか、期限までに手続きが進まないときにどうするかを、法務省の説明と法律の条文をもとに整理します。
相続登記の義務化とは
相続登記とは、亡くなった方の名義になっている不動産（土地・建物）を、相続した方の名義に移す登記のことです。これまでは任意でしたが、法律の改正により、2024年（令和6年）4月1日から申請が義務になりました。
義務を負うのは、相続によって不動産を取得した方です。相続人が遺言によって不動産を受け取った（遺贈を受けた）場合も対象になります。
遺産分割がまだ済んでいない場合は、相続人全員が法定相続分の割合で不動産を取得している状態になるため、「自分は相続するつもりがない」という相続人にも義務があります。遺産分割によって別の相続人がその不動産を取得すれば、取得しなかった方の義務はなくなります。
また、売る予定がない家や、使っていない土地であっても、義務の対象から外れるわけではありません。住み続ける家や、空き家のまま置いている家も同じです。
相続登記はいつまでに申請する？
期限は原則として、「自分のために相続が始まったことを知り、かつ、その不動産を取得したことを知った日」から3年以内です。
亡くなった日から一律に3年と決まっているわけではありません。たとえば、亡くなった親が不動産を持っていたかどうか分からず、取得した不動産を具体的に知らないうちは、義務は始まりません。
施行前に始まった相続も対象です
2024年4月1日より前に始まった相続でも、相続登記がされていない不動産は義務化の対象です。期限は、不動産を相続で取得したことをいつ知ったかによって分かれます。
| 状況 | 申請期限 |
|---|---|
| 2024年4月1日より前に、不動産を相続で取得したことを知っていた（まだ登記していない） | 2027年（令和9年）3月31日まで |
| 2024年4月1日以降に、不動産を相続で取得したことを知った（相続が施行前に始まっていた場合を含む） | 知った日から3年以内 |
この表の期限は、相続登記の基本の義務についてのものです。遺産分割との関係は、次に説明します。
遺産分割がまとまるまで、期限は延びません
遺産分割（相続人どうしの話し合い）がまとまるのを待っても、基本の申請期限は延びません。期限内に遺産分割がまとまれば、その内容に沿って相続登記を申請することで、基本の義務を果たせます。
期限までに話し合いがまとまらない場合は、法定相続分（法律で定められた割合）による相続登記をするか、後で説明する相続人申告登記をして、基本の義務を先に果たしておく方法があります。
そのあとで遺産分割が成立した場合は、次の方に、遺産分割の日から3年以内に登記を申請する義務があります。
- 法定相続分による相続登記の後に遺産分割が成立した場合：法定相続分を超えて不動産を取得した方
- 相続人申告登記の後に遺産分割が成立した場合：その遺産分割で不動産を取得した方
期限までに手続きが進まないときは
正当な理由なく申請しないと、10万円以下の過料の対象です
正当な理由がないのに申請の義務を怠った場合は、10万円以下の過料の対象になります。遺産分割後の登記の義務についても同じです。
法務省の説明では、過料が科されるまでの流れは次のとおりです。
- 登記官が義務違反を把握すると、登記をするよう催告します（催告書が送られます）。
- 催告書に書かれた期限までに登記がされないと、登記官が裁判所に通知します。登記官が正当な理由があると認めた場合は、通知されません。
- 通知を受けた裁判所が要件にあたるかを判断し、過料を科す裁判を行います。金額は10万円以下の範囲で裁判所が決めます。
このように、期限を過ぎた時点で自動的に過料が決まる仕組みではありません。ただし、期限を過ぎても申請の義務がなくなるわけではありません。催告を待たずに、早めに手続きを進めることが大切です。
「正当な理由」は個別の事情で判断されます
法務省は、一般に正当な理由があると認められる例として、次のような事情を挙げています。
- 相続人が極めて多く、戸籍などの収集や相続人の把握に多くの時間がかかる
- 遺言の有効性や遺産の範囲などが争われていて、不動産を誰が取得するのかが決まらない
- 申請の義務を負う方自身に、重病などの事情がある
- 配偶者からの暴力の被害を受け、避難を余儀なくされている
- 経済的に困窮していて、申請にかかる費用を負担できない
これらはあくまで例です。当てはまりそうだからといって、自動的に過料を免れるものではありません。反対に、これ以外の事情でも、個別の具体的な事情によって正当な理由が認められることがあります。
相続人申告登記で果たせる義務と、その限界
期限内に相続登記をすることが難しい場合のために、「相続人申告登記」という手続きが設けられています。登記簿上の所有者が亡くなったことと、自分がその相続人であることを、期限内に法務局（登記官）へ申し出る手続きです。相続人が1人で申し出ることができ、登録免許税もかかりません。
期限内にこの申出をすると、相続登記の基本の義務を果たしたものとみなされます。ただし、次の点に注意が必要です。
- 義務を果たしたとみなされるのは、申し出た相続人本人だけです。相続人全員の義務を果たすには、それぞれが申し出る必要があります（連名でまとめて申し出ることもできます）。
- 相続人申告登記は、不動産の権利関係を示すものではありません。相続した不動産を売却したり、抵当権を設定したりするときは、別に相続登記が必要です。
- 遺産分割が成立した後の登記の義務は、相続人申告登記では果たせません。申出の後に遺産分割によって不動産を取得した場合は、分割の日から3年以内に登記を申請する必要があります。
相続登記を進めるために確認すること
相続登記の準備は、まず手元の情報を整理するところから始まります。
- 登記簿上の名義が誰になっているか（親のままか、祖父母など前の代のままか）
- 相続した不動産の所在地や地番
- 遺言書があるかどうか
- 相続人が誰で、何人いるか
- 遺産分割の話し合いがどこまで進んでいるか
登記簿上の名義は、法務局で取得できる登記事項証明書で確認できます。申請に必要な戸籍などの書類は、亡くなった方とのご関係や、遺言・遺産分割の有無などによって異なり、全員に共通する一式が決まっているわけではありません。具体的な書類は、法務局の手続案内や司法書士などの専門家にご確認ください。
相続した家を売ることも考えている場合、売り出す前に確認しておくことは相続した家を売るまでの進め方で整理しています。
よくある質問
昔相続した家も対象ですか？
はい。2024年4月1日より前に相続した不動産でも、相続登記がされていなければ対象です。その日より前に取得を知っていた場合の期限は2027年（令和9年）3月31日、2024年4月1日以降に知った場合は、知った日から3年以内です。
売る予定がない家も登記が必要ですか？
はい。売却の予定があるかどうかにかかわらず、相続で取得した不動産は申請義務の対象です。住み続ける家や、空き家として置いている家も同じです。
遺産分割がまとまらないときはどうすればよいですか？
基本の期限は、遺産分割がまとまるのを待っても延びません。期限内に相続人申告登記をすると、申し出た方の基本の義務は果たしたものとみなされます。その後に遺産分割が成立して不動産を取得した場合は、分割の日から3年以内に登記を申請します。
登記が終わる前でも売却の相談はできますか？
はい。名義が亡くなった方のままの段階でも、売却や査定のご相談はお受けできます。ただし、実際に売却するには相続登記が必要です。登記の手続きは、司法書士などの専門家にご確認ください。
登記の手続きと相続不動産の売却相談は、それぞれの窓口へ
相続登記の申請手続きの案内は、法務局で受けられます（登記手続案内は予約制です）。登記申請の代理や申請書類の作成、その相談を業務として行えるのは、司法書士と弁護士です。
けやき不動産は不動産会社のため、登記の申請を代わりに行うことはできません。当社では、春日井市を中心に、相続した不動産を売るか残すかといった方向の整理や、売却・買取のご相談をお受けしています。登記が済んでいない段階でも、状況を確認するところからご相談いただけます。
相続した家の選択肢やご相談の流れは相続した家について相談したい方へでご案内しています。ご相談はお問い合わせから承っています。
参考・出典
- 法務省「相続登記の申請義務化に関するQ＆A」
- 法務省「相続登記の申請義務化について」
- 法務省「相続人申告登記について」
- 法務省「相続登記の申請義務化特設ページ」
- e-Gov法令検索「不動産登記法」（第76条の2、第76条の3、第164条）
情報確認日：2026年9月15日
※本記事は、情報確認日時点の法令と法務省の説明をもとに作成しています。個別の手続きや期限の判断は、法務局や司法書士などの専門家にご確認ください。
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