入居者がいる一棟アパート・マンションは、そのまま売れる？

一棟アパートやマンションを売ろうと考えたとき、「入居者に退去してもらわないと売れないのでは」と心配される方がいらっしゃいます。相続で一棟物件を受け継ぎ、どう扱えばよいか分からないという方もいると思います。

入居者がいる状態のまま、建物を売ることはできます。入居者との賃貸借契約は、一般に新しい所有者へ引き継がれます。このような売り方は「オーナーチェンジ」と呼ばれます。

この記事では、入居者がいるまま売るときの考え方と、買主の方が確認する資料、敷金や管理会社の引継ぎ、売る前に整理しておきたいことを順にご説明します。

入居者がいるまま売る「オーナーチェンジ」とは

オーナーチェンジは、入居者との賃貸借契約を続けたまま、建物の所有者だけが替わる売り方です。入居者の方は、そのまま住み続けます。家賃の受取先が、売主から買主に替わります。

家賃収入を目的に購入を検討する買主の方は、建物の状態に加えて、家賃や入居の状況も確認します。

オーナーチェンジで売るときは、建物の資料に加えて、賃貸の状況が分かる資料をそろえます。

資料がそろっていない場合も、手元にあるものから確認を始められます。管理会社に任せている場合は、管理会社が資料を持っていることもあります。

通常のオーナーチェンジでは、貸主の立場とともに、入居者の方へ敷金を返す義務も買主の方へ引き継がれます。これとは別に、売主が預かっている敷金を売主・買主の間でどのように精算するかを、売買契約で取り決めます。未払い家賃などがある場合は、その扱いも確認します。

管理会社に管理を任せている場合は、売却後も同じ管理会社が続けるのか、買主の方が別の会社を選ぶのかも確認が必要です。売主として結んでいる管理の契約を、どう終えるかも事前に確認しておきます。

所有者の変更や、家賃の振込先が変わる場合の案内は、売主・買主・管理会社で内容と時期を確認し、入居者の方へお知らせします。

オーナーチェンジの物件は、家賃収入がどれくらい見込めるかが、価格を考えるうえで大きな要素になります。満室か、空室が多いかによって、買主の方の見方は変わります。

空室を埋めてから売るか、空室があるまま売るかは、物件の状況や売りたい時期によって判断が分かれます。どちらがよいかは、査定の段階で一緒に考えます。

相続した一棟物件を売る場合は、まず登記上の名義と、誰が物件を相続するかが決まっているかを確認します。共有名義の一棟物件全体を売る場合は、共有者全員の合意が必要です。相続登記が済んでいない場合は、売却に向けた手続きも確認します。

相続した物件は、賃貸借契約書や修繕の記録が見つからないこともあります。家賃の振込記録や、管理会社とのやり取りなど、手元にある情報から状況を整理していきます。登記や税金の手続きは、司法書士や税理士へのご相談になります。

ご相談いただけます。家賃の一覧表や賃貸借契約書など、管理会社が持っている資料もあわせて確認しながら進めます。

空室がある状態でも売ることはできます。ただし、家賃収入の見込みが価格に影響するため、どのような売り方が合うかは物件ごとに異なります。

当社では、愛知県・岐阜県・三重県にある一棟アパート・マンションの売却のご相談をお受けしています。物件の所在地と、分かっている範囲の状況をお聞かせください。

入居者がいる一棟アパート・マンションは、賃貸借契約を引き継ぐオーナーチェンジの形で売ることができます。家賃の一覧表や賃貸借契約書、修繕の記録など、賃貸の状況が分かる資料をそろえるところから始めます。

敷金や管理会社の引継ぎ、空室をどう扱うかは、物件の状況に合わせて決めていきます。資料がそろっていない段階でも、まずはご相談ください。

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