一棟アパートの売却を考えるとき、「売れたら、手元にいくら残るのか」は気になるところだと思います。売却価格がそのまま手元に入るわけではなく、借入の返済や売却にかかる費用、入居者の敷金や家賃の精算などを差し引いて考える必要があります。
この記事では、税金を見込む前の手残りを整理する順番と、売却前に金融機関や手元の資料で確認しておきたいことを、仮の数字を使ってご説明します。
売却価格から、手残りを順に考える
売却後の手残りは、次の順で整理すると分かりやすくなります。
- 売却代金……買主から受け取る売却価格
- 借入の返済額……売却に合わせて金融機関へ返す金額
- 売却費用……仲介手数料、売買契約書の印紙代、抵当権を抹消する登記の費用など
- 敷金・家賃などの精算……引渡し日を境に、売主・買主の間で受け渡す差額
売却代金から借入の返済額と売却費用を引き、精算の差額を加えたり差し引いたりした金額が、税金を見込む前の手残りになります。税金はこの金額から単純に計算できるものではないため、別に確認します（後ほどご説明します）。
売却予定日に返す金額を、金融機関に確認する
借入がある場合、手残りを考えるうえで大きいのが返済額です。ここでは、現在の借入残高と、決済予定日に一括で返す金額を分けて考えます。返済予定表に載っている残高は、ある時点の数字です。実際に返す金額は、決済日までの返済の進み具合や利息、手数料によって変わります。
金融機関には、次のような点を確認しておくと安心です。
- 決済予定日に一括で返済する場合の金額
- 一括返済にかかる手数料の有無と金額
- 一括返済の申込みの期限や手続きの流れ
- 抵当権を抹消するための書類を受け取る時期
一括返済の手数料を「返済額」に含めて計算する場合は、同じ手数料を売却費用の側にも入れないよう注意します。どちらか一方にだけ入れて、二重に差し引かないようにすることが大切です。
一棟物件の引渡し時に精算する項目
入居者がいる一棟アパートを売る場合、引渡し日を境に、売主と買主の間でいくつかの金額を精算します。主なものは次のとおりです。
- 入居者から預かっている敷金
- 引渡し日をまたぐ月の家賃
- 固定資産税・都市計画税（日割りで精算する取り決めをすることが多い項目です）
ここで分けて考えたいのが、入居者に敷金を返す義務と、売主・買主の間の精算です。入居者との賃貸借契約を引き継いで売る場合、貸主の立場とともに、入居者へ敷金を返す義務も買主に引き継がれます（民法第605条の2）。これとは別に、売主が預かっている敷金を、売主・買主の間でどのように精算するかを売買契約で取り決めます。
家賃や敷金の精算額は、賃貸借契約の内容や、家賃の支払時期、引渡し日によって変わります。オーナーチェンジでの敷金や管理会社の引継ぎについては、入居者がいる一棟アパート・マンションは、そのまま売れる？でご案内しています。
仮の数字で、税金を見込む前の手残りを計算する
ここまでの内容を、仮の数字で計算してみます。以下の金額はすべて説明のための仮定で、相場や実際の取引の例ではありません。
| 項目 | 金額（仮定） |
|---|---|
| 売却価格 | 1億円 |
| 決済予定日の一括返済額（手数料を含む） | −6,000万円 |
| 売却費用（一括返済の手数料は含めない） | −350万円 |
| 売主負担となる精算差額 | −150万円 |
| 税金を見込む前の手残り | 3,500万円 |
1億円 − 6,000万円 − 350万円 − 150万円 ＝ 3,500万円 となります。
売買契約のときに受け取った手付金を売買代金に充てる場合は、決済時の残代金を計算するときに、売却価格からその手付金を差し引きます。売却全体の手残りを考えるときは、すでに受け取った手付金も含めて、借入の返済、費用、精算まで通して整理します。決済当日に実際に振り込まれる金額は、精算の方法や支払いの流れによって変わります。
個人が土地や建物を売ったときの課税譲渡所得は、売却代金などの収入金額から取得費と譲渡費用を引き、適用できる特別控除があれば差し引いて計算します。借入元本の返済は手元のお金を減らしますが、この計算では差し引きません。所有期間や、個人・法人どちらで所有しているかによって税金の扱いが変わります。実際の税額は、購入時の資料などをもとに税理士へご相談ください。
分かる範囲の資料から、相談を始められます
手残りの見通しは、売却価格の見込み、借入の状況、入居者との契約内容がそろうと立てやすくなります。すべての資料がそろっていなくても構いません。
ご相談の際は、物件の所在地、借入残高、敷金や家賃が分かる資料を、分かる範囲でお聞かせください。けやき不動産では、愛知県・岐阜県・三重県にある一棟アパート・マンションの売却相談をお受けしています。ご相談の進め方は一棟アパート・マンションの売却相談でご案内しています。
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参考資料
国税庁：No.1440 譲渡所得（土地や建物を譲渡したとき）
e-Gov法令検索：民法（第605条の2、第622条の2）
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