買取価格はなぜ仲介より低いのか

買取の査定額を見て、「仲介で売る場合の想定価格よりずいぶん低い」と驚かれる方がいらっしゃいます。

買取価格が仲介より低くなるのは、値引きをされているからではありません。不動産会社が、買い取ったあと次の買主へ引き渡すまでにかかる費用と、思うように売れなかった場合のリスクを引き受けているためです。

そして、価格が低いことがそのまま「損」を意味するわけでもありません。仲介で売る場合にかかる費用や、売れるまでの期間の負担も含めて考える必要があります。この記事では、買取価格に何が織り込まれているのかを整理します。

買取価格が仲介より低くなる理由

不動産を売る方法には、大きく2つあります。

• 買取：不動産会社が直接買主になり、その会社へ売る
• 仲介：不動産会社が買主を探し、見つかった相手へ売る

仲介では、実際にその家に住みたい人や土地を使いたい人が買主になります。一方で買取では、不動産会社が買主になります。会社は買い取った物件を、あとで別の買主へ引き渡すことを前提にしています。

この「あとでもう一度売る」という前提があるため、買い取る時点の価格には、そこまでにかかる費用と、見込みどおりに進まなかった場合への備えが含まれます。買取価格は仲介で想定される売却価格より低くなるのが一般的ですが、その差がどのくらいになるかは、物件の状態・立地・再販売のしやすさなどによって異なります。

買取そのものの対応範囲や条件については、不動産買取の対応内容でご案内しています。

買取価格に織り込まれる4つのコストとリスク

会社が買い取った物件を次の買主へ引き渡すまでに、どのようなものが見込まれるのかを4つに分けて整理します。実際にどれがどの程度かかるかは物件によって異なり、すべてが必ず発生するわけではありません。

修繕・クリーニングなど再販売の準備費用

そのままでは次の買主が見つかりにくい状態であれば、傷んだ箇所の修繕、設備の交換、室内のクリーニングなどが見込まれます。どこまで手を入れるかは建物の状態によって変わり、ほとんど手を入れずに引き渡せる場合もあれば、まとまった工事を見込んでおく必要がある場合もあります。

再販売までの保有コスト

買い取ってから次の買主が決まるまでの間、その不動産は会社が所有することになります。その間は固定資産税や都市計画税のほか、建物の管理、庭木や雑草の手入れ、保険などの負担が続きます。次の買主が決まるまでの期間が読みにくい物件ほど、この見込みは大きくなります。

売れ残る可能性への備え

買い取ったあと、次の買主がすぐに見つかるとは限りません。想定した価格では決まらず、条件を見直して引き渡すことになる場合もあります。買取価格には、こうした見込み違いが起きたときにも成り立つようにという判断が含まれます。需要が読みにくい物件ほど、慎重な価格になりやすい部分です。

再販売時にかかる費用

次の買主へ引き渡すときにも、販売活動にかかる費用や、契約・登記に伴う費用が見込まれます。これらも買い取る時点の価格に織り込まれます。

価格差が小さくなりやすい物件・大きくなりやすい物件

次に挙げるのは考え方の目安です。当てはまるからといって価格が決まるものではなく、実際には物件ごとの判断になります。

差が比較的小さくなりやすい可能性があるもの

• そのままの状態でも、次の買主へ引き渡しやすい
• 修繕の負担が比較的小さいと見込まれる
• 立地や広さから、購入を希望する方を見込みやすい

差が大きくなりやすい可能性があるもの

• 大規模な修繕が想定される
• 家財や残置物への対応が必要
• 次の買主が決まるまでに時間がかかる可能性がある
• 権利関係や土地の条件に、個別に確認が必要な事情がある

築年数や土地の条件から価格の割合が決まるわけではありません。同じ築年数でも、状態や周辺の状況によって見立ては変わります。

差額だけでは判断できません

買取価格と仲介での想定売却価格を並べると、どうしても差額に目が向きます。ただし、実際に手元に残る金額を比べるには、価格以外の項目も見ておく必要があります。

• 仲介手数料：仲介で売買が成立した場合に発生します
• 売却までの維持費：固定資産税、光熱費、管理や見回りの手間
• 修繕や片付けの負担：買主が見つかりやすい状態にするための費用
• 値下げの可能性：想定した価格で決まらず、条件を見直す場合があります
• 売却までの期間：買主が決まるまでに数か月かかることもあります
• 引渡しの時期：いつ現金化できるかが読めるかどうか

これらを含めて比べると、差額の見え方は変わることがあります。とはいえ、どちらが有利かは物件の状態と、売主の方が何を優先されるかによって異なり、一概には言えません。

売却と買取のどちらを選ぶかという判断そのものについては、売却と買取、どちらが向いているかの考え方で、金額・期間・手間の面から整理しています。

また、仲介で売る場合にかかる費用の全体像は、家を売るときにかかる費用と手元に残る金額にまとめています。手残りで比べるときの材料としてご覧ください。

買取価格も仲介での想定売却価格も、物件を見なければ出せません。差がどのくらいになるかも、同じ物件について両方を出してみて初めて分かります。

比べるときは、金額だけでなく、次のような条件もあわせて確認しておくと判断の材料がそろいます。

• 引渡しの時期
• 家財や残置物を残したままでよいか
• 修繕を求められるかどうか
• 契約後に条件が変わる可能性があるか

同じ物件について、仲介で売る場合の見立てと買取の場合の見立てを並べたうえで、お決めいただけます。査定の進め方については不動産査定についてをご覧ください。

よくあるご質問

買取だと仲介よりどれくらい低くなりますか？

物件によって異なるため、一律の割合はお伝えできません。建物の状態、立地、家財の有無、次の買主を見込みやすいかどうかなどによって変わります。実際の金額は、現地を確認したうえでご説明します。

まとめ｜買取価格の低さには理由があります

買取価格が仲介より低くなるのは、不動産会社が再販売までにかかる費用と、思うように売れなかった場合のリスクを引き受けているためです。値引きではなく、その分が価格に織り込まれています。

差がどのくらいになるかは物件によって異なり、一律の割合はありません。どの費用とリスクがどの程度見込まれるかは物件ごとに変わるため、実際の金額は現地を確認したうえでご説明します。

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